不動産投資ア・ラ・カルト

2017.08.25

管理組合への工事申請

今回は管理組合への工事申請について書こうと思います。

区分所有の物件を購入して運用していく上で必ず付いてくるのが管理組合とのやり取りです。購入時に提出する所有者変更届やテナントが決まった時に必要な第三者使用届等はメジャーな書類ですが、内装工事に入る時には工事申請書という書類を提出する必要があり、工事着工の大体2週間前位に出さないといけないルールになっているケースが多いですね。(管理組合によってルールはバラバラで、かなり厳格な物件もあればユルユルの所もあります。)…

今回は管理組合への工事申請について書こうと思います。

区分所有の物件を購入して運用していく上で必ず付いてくるのが管理組合とのやり取りです。購入時に提出する所有者変更届やテナントが決まった時に必要な第三者使用届等はメジャーな書類ですが、内装工事に入る時には工事申請書という書類を提出する必要があり、工事着工の大体2週間前位に出さないといけないルールになっているケースが多いですね。(管理組合によってルールはバラバラで、かなり厳格な物件もあればユルユルの所もあります。)

この工事申請書が曲者でして。正しく手続きしないと着工してから途中で工事を止められてしまったりすることがあります。融通の利く管理組合であればそれほど問題になりませんが、うるさい所は本当にうるさくて、1ヵ月近く工事が止まることだってあり得ます。

1ヵ月工事が止まるとどうなるか?結構恐ろしいことが起こる可能性があります。


※現在解体中の工事現場。コンクリートをはつる工事は大きな騒音が出るのでクレームになりやすいですね。

店舗や事務所のテナントであれば工期が延びるとまずオープン日がずれこみます。オープン日がずれても賃料は発生しているケースが多いですから空家賃になります。それは基本的に家主は関係無いのですが、テナント側も予算ギリギリで段取りしていることも多く、賃料発生日を延ばしてくれないか?と交渉されることがあり特にテナント付けに苦労する物件であれば泣く泣く要求をのまざるを得ない状況も有り得ます。あとは工期が延びれば工事代も増加します。それが原因でオープンせずに解約ということ可能性もありますし、工事の途中でお金が無くなってそのまま夜逃げみたいになると最悪です。その場合家主の費用で原状回復しないといけなくなるかもしれませんが、まだ大した家賃をもらっていないのにお金だけかかるみたいな状況は避けたい所です。

それほど多いケースではありえませんが、ない事もない、というのが私の印象です。約11年程不動産業界にいますが何度かそういうケースは聞きました。(当事者になったことはありません。)

そういったリスクを回避するにはどうするべきか?がこの話のメインです。

まず一番重要なコツは工事申請の手続きをテナント任せにしないことですね。テナント側は往々にしてこういった手続きを軽視する傾向にあり、工事業者に任せっぱなしになることがほとんどですが、工事業者がいい加減だと間違いなくトラブルになります。しっかりした業者なら良いのですが、内装工事の担当者は職人上がりが多いのでこういった細かい手続きに慣れていません。添付書類にもれがあったり書き方が雑すぎて受理されないとか、結構あります。

やはり弊社の様なプロの不動産会社(笑)が間に入って手続きを進めるのが一番間違いないと思います。
書類不備や行き違いがなくなりますし、上手く話が出来れば段々融通が利く様にもなってきます。プロですから。

ちなみに工事申請の際に必要な添付書類は下記の様なものがあります。

1.内装図面
2.工程表
3.上階の入居者に通知する通知文のひな形
4.工事申請書

ケースバイケースですが、以上の4点位は求められることが多いですね。

管理組合や他の入居者とトラブルになって、程度が深刻な場合は最悪区分所有者(家主)の責任を問われることもありますので、気を付けるに越したことはありません。スムーズな手続きはテナント側にとっても良いことですし、やはり店子の商売が上手くいかないと家主業(貸しビル業)は安定しづらいものですので、そこはサービス業の視点でお客様(テナント)にとって良くなる様に協力してあげる気持ちを持ちたいものですね。

投稿者:小泉

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