不動産投資ア・ラ・カルト

2017.10.19

バイリンクのリノベーション

こんにちは。今日はリノベーションについて。

不動産投資において収益性をアップさせたい場合、改装工事(リフォーム)は切っても切れない事柄です。
新築を購入して、古くなって修繕が必要な時期に売却するというパターンで成功している投資家の方もおられる様ですが、中々一筋縄ではいかないと思います。…

 こんにちは。今日はリノベーションについて。

不動産投資において収益性をアップさせたい場合、改装工事(リフォーム)は切っても切れない事柄です。
新築を購入して、古くなって修繕が必要な時期に売却するというパターンで成功している投資家の方もおられる様ですが、中々一筋縄ではいかないと思います。

不動産を所有していると雨漏り修理や古くなった部分のメンテナンス等、いわゆる修繕ですね。後向きなリフォームもありますが、収益力を上げるための改装工事は効果的に取り組めばものすごい費用対効果が見込めますので、弊社が売主の物件や私が企画する不動産投資は大規模な改装工事(リノベーション)を入れるケースが多いです。

そもそも大規模なリノベーションが必要な物件と言えば古い空きビル等、ほったらかし状態になっている物件が多く、一般の投資家から人気がなくて安く購入出来るケースがあります。リノベーション工事を施せばキレイになることはわかるのですが、その後の賃料設定や空室の埋まり具合等不確定要素が多いため、リスクリターンの関係で割引き相場で購入出来る可能性が高いので、良い投資になる要素は十分あると言えます。

しかし不確定要素が大きいということは失敗する要素があるという事でもあるのですが、一番のポイントは改装工事の内容です。どの程度のレベルまで改装するか?どんなコンセプトでデザインするか?で収益性が大きく変わるのですが、はっきりした正解があるわけではないですし、それなりの金額を投資するわけですので、失敗が怖くて慎重になる状況はよく理解出来ます。プロの私でも結構怖いものです。

まぁしかしそれでも上手くいけば高利回りを狙えますし、区分所有物件なら比較的少ない金額から投資出来ますので、選択肢のひとつとしてリノベーションは面白いと思います。(最近はリノベーション資を融資してくれる金融機関もあります。)

ひとつ言える事は中途半端な改装工事は費用対効果悪いですね。最低限表層だけキレイにするのはリフォーム代は安く付きますし、あまりお金がかかっていない割には見映えがよくなるので、一見合理的に見えます。
しかし世の中の物件はそんな物件ばかりです。ゴロゴロあります。一見合理的に見える罠、ですね。結局その物件自体が競争の激しいカテゴリーに入ってしまうので、候補テナントから色んな物件と比較される状況になり、賃料等の値下げ圧力が強まります。そうなるとテナント募集に苦しみ、割安な賃料に甘んじるパターンが最近多い様で、結果リフォーム代を安く抑えた事による合理性は簡単に吸収されてしまいます。
ここまでやるか?位のレベルでリノベーションをした方が総合的な収益力は上になったりしますので、面白いものです。やらないならやらない、やるならやるで徹底的にやる、というパターンが今現在の私の勝ちパターンでしょうか。

巷では利回り7%とか8%で売れている物件もある様ですが、弊社が企画した物件で利回り10%を下回った事は今の所ありません。(新築は別です。)

最後に最近私が企画したリノベーションを紹介します。

<堺筋本町駅徒歩5分:事務所タイプ>

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<北浜駅徒歩4分:事務所タイプ>

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<堺筋本町駅徒歩1分:事務所タイプ>

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