不動産投資ア・ラ・カルト

2018.02.12

入居者募集セールスの重要性

さて、今回は不動産投資における入居者募集セールスの重要性について。

なぜだかよくわかりませんが、空部屋は放っておくと決まりません。何ヶ月も平気で経過してしまいます。

特に空き店舗や事務所等に多いのですが長期間オーナーが使用していて初めて賃貸に出す場合や、競売等で事情があってずっと空部屋だった物件等、初めてもしくは久しぶりの入居者募集は決まりにくいですね。

しかしその様な長期間空室だった物件はイメージの問題もあり、安く買えます。利回りが跳ね上がる可能性を秘めていますので、我々から見れば面白いと言えます。

いや、今日は寒いです。朝ちょっとだけ雪積もってました。

さて、今回は不動産投資における入居者募集セールスの重要性について。
なぜだかよくわかりませんが、空部屋は放っておくと決まりません。何ヶ月も平気で経過してしまいます。

特に空き店舗や事務所等に多いのですが長期間オーナーが使用していて初めて賃貸に出す場合や、競売等で事情があってずっと空部屋だった物件等、初めてもしくは久しぶりの入居者募集は決まりにくいですね。

 

しかしその様な長期間空室だった物件はイメージの問題もあり、安く買えます。利回りが跳ね上がる可能性を秘めていますので、我々から見れば面白いと言えます。

 

ではどの様にしてその空室を埋めるのか?高い利回りを実現するのか?という事になるのですが、これは粘り強いセールスしか無いというのが今現在における私の回答です。

状況を変えるには馬力がいります。暑くても寒くても関係ありません。雨が降ろうがヤリが降ろうが空室を埋める気概も必要です。

 

近隣の仲介業者や店舗なら店舗専門業者、事務所なら事務所専門業者等に、訪問、メール、FAX、電話等で物件紹介のお願いをしてまわりまくります。110件位は当たり前です。本気のケースでは週に1回位は同じ業者に行く事もあります。労力がいる作業なのですが、やり続けていると段々業者さんとも顔馴染みになって仲良くなります。情報も浸透して、お客さんを紹介してくれる様になってくるものです。

実は仲介業者もあまりよく知らない家主、よく知らない管理会社(仲介業者)と取引するのは怖いのです。彼等(仲介業者)からすると賃貸物件を探しに来てるお客さんは大事な飯のタネです。一見の家主の物件に申込みを入れてよくわからない理由で審査落ちにされたり、やたら細かい事や理不尽な事を言われて借主を怒らせたりするリスクは極力避けたいのです。いかにも貸してやってるみたいな対応をされる家主もいます。書類作成がやたら遅かったり、入居後のトラブルに関しても不親切な人も割といます。良いお客さんを持ってる業者ほどそういう部分に敏感だったりしますので、慎重になるのも理解出来ます。

 

しかし熱心に足繁く通って営業すると、とりあえず熱意は伝わります。本気で入居者を入れようとしてる、と。少なくとも貸してやってるみたいな態度では無い事はわかってもらえますし、入居審査や書類作成に関しても誠意を持って取り組んでもらえそうな印象を与える事は難しい事ではないでしょう。(実際にちゃんとやりますし。)

 

地道なセールス活動が身を結び、無事に入居者が入ればそこからは結構安定稼働するものなんですね。なぜだかはよくわかりませんけど。はい、高利回り物件の出来上がりです。

 

投資家の皆さまからは中々私達の普段の営業活動が見えないものですから、実際の所どうなってるのかよくわからないと思うのですが、なんでも本当理屈があります。因果関係が無さそうであります。高い利回りを叩きだすのも理屈と努力の賜物ということでしょうか。

 

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