不動産投資ア・ラ・カルト

2018.05.19

店舗物件のメリット(テナント解約編)

こんにちは。小泉です。

昨日は久しぶりに王将に行ってビーズと餃子をお腹いっぱいになるまで食べてきました。
独身の時はよく行ったのですが、たまにはいいものです。ちょっとカロリーが心配ですが。。。

さて、今回は店舗物件のメリットシリーズを更新します。

 

こんにちは。小泉です。

昨日は久しぶりに王将に行ってビーズと餃子をお腹いっぱいになるまで食べてきました。
独身の時はよく行ったのですが、たまにはいいものです。ちょっとカロリーが心配ですが。。。

さて、今回は店舗物件のメリットシリーズを更新します。
ご存知の方もおられるのですが、私は店舗物件が好きでよくお客様に買って頂いたり管理やテナント付けをやらせて頂くのですが、私の感覚では世間一般のイメージよりも店舗物件は安全の様に思えます。
もちろんあまりにも買う物件が悪ければ別ですが、それなりの立地の物件を購入すればかなり安心して運用出来る状態になりますので、ヘタなマンションやアパートよりもコストも低いので一度味をしめると店舗系ばかり購入される方も実は結構います。

色々とメリットはあるのですが、今日は解約通知が出てから次のテナントが決まるまでの実務的なお話です。
住居の場合であれば通常解約予告期間は1ヶ月です。4月末に解約予告が出れば普通は5月末までの契約です。その後改装をして入居者募集をかけますので、次の入居者が決まり賃料が発生するまで早くても2ヶ月位の期間が一般的でしょう。
という事は賃料が途切れる期間がゼロという事はあり得ないわけで、長い場合だと半年位かかるケースもあります。
また、マンションやアパートは築年数の経過と共に競争力が落ちます。少しずつ賃料が下落していき、賃料がとぎれる期間も段々長くなるケースが多いでしょう。

店舗物件で特に1階の路面店舗の場合、弊社で管理やリーシングを受けている物件はほぼ全て解約予告は3ヶ月前か6ヶ月前です。立地やその他の条件にもよるのですが、私が担当している物件はテナントの入れ替え時に賃料が途切れる事はほとんどありません。解約予告から実際に明渡しになる3ヶ月~6ヶ月の間に次のテナントは大体決まりますし、その時の家主のコストはゼロです。むしろ敷金・礼金でプラスになる事の方が多いです。
確かに購入したばかりのスケルトンの状態であったり、長期間空き店舗だった物件の最初のテナントを入れるのは骨の折れる仕事でそれなりに馬力がいるのですが一度稼働しだすと大変安定するものです。

コツは色々あるのですが、横着しない事が一番大切です。現テナントさんと新テナントさんとの間の残置物・設備の引継ぎ関係や原状回復義務も継承して頂く旨の説明、出来るだけ内見時には立会う事、賃貸借契約書には解約通知を出してから次の候補テナントが出てきた場合に内見に協力する事を記載する事等、押さえるべき点を押さえていけばそれほど難しい話ではありません。
あとはやはり購入する物件の目利きが重要ですね。

区分所有の1階店舗等であれば取り組みやすいと思いますので、まずはそのあたりから始めてみるのも良いかもしれません。
今回は以上です。

小泉

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