今も昔も東西問わず不動産投資の主役と言えば一棟アパート、一棟マンションです。現在もその状況には変わりがありませんが、目まぐるしい変化にさらされているのは不動産投資を取り巻く環境です。
近年の低金利傾向や不動産投資ブーム、アベノミクス効果も手伝い、投資用不動産特に一棟収益物件は取得競争が激化しており、大げさではなく今の時代投資に値する物件はほんのひと握りと言えるかもしれません。
良くも悪くも不動産投資が市民権を得て、沢山のプレイヤーが市場に参入した結果、一棟収益等旧来のキャッシュフローの出る物件、低金利の融資が引ける物件は価格が異常に高騰しており現在はまともにキャッシュフローの出る物件はほとんど新築あるいは何か訳ありの高リスク物件に限られるのではないでしょうか。
その結果、リスクリターンの合わない不動産に手を出して思わぬ失敗をする、というケースもちらほら耳に入る様になりました。
新築プレミアムの時期経過後の賃料下落についてや長期的な運用の見通しが不透明な物件が多く、採算が成り立つのかどうか疑問です。また新築アパートは低金利の融資を引きやすい事がメリットです。融資基準は収益不動産を選定する上で重要な要素である事には間違いないのですが、あまりにも金融機関の動向に向いた見方で不動産投資を行うのは非常に危険なやり方だと私は思います。
また、不動産投資における収益の源泉はテナントから頂く賃料です。最終利用者であるテナントの事情や彼等彼女等のおかれている状況に関する深い理解が何を差し置いても肝要なのではないでしょうか。
弊社のコンセプトは顧客に良い投資をして頂く事です。採算ラインギリギリの高リスク物件を提案して購入して頂いた後で苦しむのはそのお客様であり、ひいては私達自身です。
しかし現在の状況で言えばマイナーであるからこそ一棟収益よりも良い物件が出てきやすいとも言えます。更に言えば私達は店舗や事務所用途の事業用物件が得意分野です。購入後の管理や運営についても正に本業ど真ん中です。
実際に自社で物件を購入して運用、売却の実績もあり仲介だけでなく、売主買主貸主の立場として不動産に関わる事もあります。
店舗や事務所は事業用不動産という分類になります。
事業用不動産への投資はリスクが高く投資としては成り立ちにくいというイメージがあり、敬遠される事が多い様です。
しかし物件の選定や運用のやり方を間違えなければ非常にかたい投資になる事は実感としてありますし、その物件選定や運用の基準は最終利用者であるテナント需要からの逆算であり、実際の運用成績をお見せするデータもあります。
居住用不動産の賃料というのは築年数の経過とともに下がっていくのが一般的ですが、立地の良い事業用不動産(特に店舗)の賃料は何年経過しても下がりません。景気動向によっては賃料が値上がりする場合もあります。賃料が上がれば投資用不動産の価値は上がります。数年保有してキャピタルゲインとインカムゲインを狙える可能性があるというのは事業用不動産の大きなメリットといえるでしょう。
私達の事業は投資業界全体の流れの中では亜流かもしれませんが、商売の道としては王道だと思っています。
不動産投資の会社が顧客に良い投資をして頂く事、自らが良い投資をする事は何に増しても優先させるべき事柄でしょう。
世の中を変えようとか業界を変えようとか言うつもりはありません。自分達が関わるお客様に少しでも良い投資をして頂きたい。それ以上でもそれ以下でもないというのが正直なところです。
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