大阪駅前第2ビル:12階北向き事務所区画:NET利回り6.72%:個別空調設置区画:4580万円 大阪府大阪市北区梅田1-2-1-1200号|4,580万円の売り店舗・事務所|バイリンク株式会社

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大阪駅前第2ビル:12階北向き事務所区画:NET利回り6.72%:個別空調設置区画:4580万円

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大阪駅前第2ビル:12階北向き事務所区画:NET利回り6.72%:個別空調設置区画:4580万円利回り8%以上
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価格 4,580万円
利回り 9.19% 満室時想定
年収/月収
420.9924万円 / 35.1万円
所在地 大阪府大阪市北区梅田1-2-1-1200号
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築年月 1976年11月築(築45年)
交通
JR東西線 北新地 徒歩1分
Osaka Metro御堂筋線 梅田 徒歩4分
建ぺい率 80 % 容積率 1000 %
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大阪駅前第2ビル12階:事務所区画


  • 現地外観写真 -
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特徴
    セールスコメント 今回は大阪駅前第2ビル12階の事務所区画のご紹介です!投資用の店舗物件と事務所物件を比べると、店舗の方が賃料単価が高いため空室リスクや賃料下落リスクが高く見積もられているケースが多く、実際に高リスクの物件が多く出回っております。
    しかし立地の良い店舗は事務所物件よりも空室リスク等が低く、賃料上昇や資産価値が上がる局面がありますのでどちらが良いかと言うよりも好みの問題と言えるかもしれません。

    どちらかと言えば事務所物件の方がローリスクなニュアンスが強いため、事務所物件への投資はかたい投資という印象がありますが、それでも投資する物件の選定に失敗すると非常にハイリスクな投資になってしまう事には変わり有りません。

    当該梅田エリアは関西全体で見ても一番オフィス空室率の低いエリアで空室率はここ数年1%台が続いており、賃料もジワジワ上昇しており状況です。

    また、梅田エリアのオフィスビルは賃料の坪単価が2万円台前半から3万円前後が多いのですが、大阪駅前ビルは1万円台半ば〜後半位が相場です。
    立地が良い割に賃料単価が低めなのでそれほど企業としての資本力が少ない会社でも入居しやすく、空室が出る前に次の入居テナントが決まるのが大阪駅前ビルでは普通です。

    しかし賃料単価が低めなのは理由があります。築年数がそれなりに経過している事が大きな理由のひとつなのですが、決定的な理由は空調時間の制限がある事でしょうか。
    大阪駅前第1ビルと第2ビルは個別空調が基本的にはありません。そのため夜の19時頃には空調が切れてしまいます。

    大阪駅前ビルには中小企業が多く入居しているため残業時間に制限が出てしまう事はネガティブ要素になりますので、近隣のオフィスビルに比べて賃料相場が若干安いわけです。

    当該物件の大きなセールスポイントは窓面が北を向いているという事と、室内に個別空調が設置されている事の2つです。
    窓が北向きというのはオフィスで非常に喜ばれるポイントのひとつです。窓面が北向き以外であれば直射日光が当たるためパソコン等の画面が見にくくなりますし来客の際にも不便です。気温が高くなり空調費用も高くなり、ブラインドを閉める必要があるため見晴らしも無くなります。特に大阪駅前ビルでは個別空調がないため室温の調整がしにくく、南向きと北向きでは賃料単価は1割近く変わります。(あまり知られていません。)

    また、こちらの区画は平成30年3月に約500万円をかけて個別空調を設置しております。
    個別空調のあるオフィスは梅田エリアでは坪単価2万円を切る物件がほとんどありませんが、こちらの区画は坪単価が約15000円です。
    少し賃料が安過ぎたかな、と思う位賃貸借の申込みが早かったのですが、今考えると17000円位でもスムーズに成約していたと思います。

    コメントが長くなりましたが、大阪駅前ビルの事務所区画では北向きと南向き、個別空調の有無で資産価値が全く変わります。
    こちらの物件はどちらの長所も押さえており、中々得難い物件と言えるのではないでしょうか。

    詳しい資料もご用意しております。お問い合わせはお気軽にどうぞ。

    上山 080-4300-1620

    物件概要

    階数 地上16階 地下4階建 用途地域 商業地域
    構造 SRC造
    間取り -
    土地面積 8892.89m² (公簿) (2,690.1坪) 建物面積 -
    テラス面積 - 専用庭面積 -
    現況 現在満室 引渡し 相談
    土地権利 所有権
    駐車場 駐輪場
    法令上の制限 - 都市計画 市街化区域
    地目 宅地 地勢
    接道状況 - 総戸数 -
    私道負担面積 - セットバック -
    建築確認番号
    取引態様 専任媒介
    情報更新日 2022年06月01日 次回更新日 2022年06月15日
    情報更新日:2022年06月01日 次回更新予定日:2022年06月15日
    ※各種情報と差異がある場合は現況優先となります
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