【売主】摂津コーラルハイツ104号|青木駅売り店舗・事務所の収益物件情報|大阪・東京の投資用区分店舗・事務所ならバイリンク株式会社

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  • 情報更新日:2019年04月08日
  • 問い合わせ番号:349245
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【売主】摂津コーラルハイツ104号 青木駅 売り店舗・事務所

鍼灸整骨院盛業中

価格 1,870万円 利回り 10.39% 満室時年収
(月額収入)
194.4万円
(16.2万円)
所在地 兵庫県神戸市東灘区北青木4-17-2 
沿線/交通 阪神本線 青木駅 徒歩 3分
  • 利回り10%以上
  • 2沿線以上利用可
  • 満室
  • 値下がり
  • 駅徒歩10分以内

【外観】

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間取り
【間取り】

物件基本情報

価格 1,870万円 利回り 10.39% 満室時年収
月額収入
194.4万円
(16.2万円)
所在地兵庫県神戸市東灘区北青木4-17-2  
沿線/交通阪神本線 青木駅 徒歩 3分
その他沿線
JR東海道・山陽本線 摂津本山駅 徒歩 12分
建物構造 鉄筋コンクリート(RC造) 築年月 1974年7月(築 44年) 所在階/階数 1階/8階建て(地下−)
総戸数47戸 間取り−(店舗) 方位
専有面積54.18u土地権利所有権駐車場/駐輪場− /−

物件詳細情報

管理費8,980円修繕積立金12,350円
引渡し 相談 取引形態 売主
管理形態管理組合
バルコニー面積 −u 現況 満室
用途地域第一種住居地域管理番号349245
その他特徴 鍼灸整骨院盛業中
弊社バイリンクが売主の一押し物件をご紹介させて頂きます。

「摂津コーラルハイツ1階店舗:1870万円」は神戸市東灘区北青木4丁目にございます分譲マンションの1階店舗、阪神本線の北青木駅から徒歩3分の住宅密集地が当該物件の立地です。

当初こちらの物件を仕入れるかどうかという話の時は資料を見てもあまり気乗りがしなかったのが正直な所でした。最寄り駅の阪神青木駅はそれほどパっとした駅ではありません。
乗降客数も1日15000人を少し下回る程度で中堅からやや下位のイメージでしょうか。更には駅前も特段賑わっているわけではありませんし駅前集中型の街ではなく、どことなく分散している中途半端な街、という印象でした。
しかし価格が安かったのと仕入れルートが試してみたいルートだったのでなんとなく現場を見に行きましたが、結果的には購入させて頂く事にしました。

それは私が現場を見て、イケると思ったからです。

投資用不動産でも自己使用不動産で色んな見方がありますし、その不動産をどこで評価するかは人によりますが今回私が購入を決めた要因は下記の通りです。

1.当該区画は1階ですが、2階にも店舗があり長期間営業を続けている事
2.2階店舗への動線が階段のみでエレベーター無し。不利な条件にも関わらずクリニックが2件も営業している。(小児科と歯科)
3.当該区画の「あかり整骨院」さんは内装や設備に多額の投資をしている事が見てわかった。

以上の3点です。
店舗不動産は例外はありますが3階より2階、2階より1階が有利です。「路面」というキーワードは賃貸テナントを探している方からすると何よりも魅力的な言葉です。
乗降客数の多い駅前であれば3階でも4階でもテナントは決まりますし、どこのお店にも人が沢山入っているシチェーションは想像出来ますが、立地が悪ければ2階より上の店舗は商売が成り立ちません。そういうものです。
1階ですら商売が成り立ちにくいエリアというものもありますし、郊外店舗は私達プロでもかなり慎重に取り扱う様にしておりますが、こちらの建物は1階店舗が商売として成り立っているのはわかりますが2階店舗がきっちり営業を継続出来ている、という事が何よりのプラス材料でした。
しかも店舗エリアには階段のみでエレベーター無しです。慣れた方はご存知だと思いますが、現在のクリニックは競争が激化しております。新規開業のドクターが口を揃えて言われるのは1階の路面店舗で間口が広く、周辺人口、人通り共に十分なボリュームが見込める立地、です。
かなりわがままな条件ですがそういうものです。はっきり言って階段の2階店舗というのはそれだけでかなり不利な条件ですし、どちらのクリニック(ちなみに小児科と歯科です。)も途中で移転する事は十分可能だったはずです。
1階に移転する選択肢を捨ててでも守りたかったものはおそらく立地ではないでしょうか。

また、当該テナントの「あかり整骨院」さんは外から見てわかる位お店をキレイに作られております。(のぞいて見た感じ大型業務用エアコンも新品でしょう。エアコンは新品で入れると結構高額です。賃貸店舗の物件検索サイトで検索条件にエアコン設置済、という項目がありますね。)
テナントが出店店舗に多額の投資をするという状況は何事にも代え難いプラス材料です。それだけの投資を回収する事が可能であるとテナントが考えている何よりの証拠となりますので、短期間で撤退する事も少ないでしょうし万が一撤退された後でもその後のリーシングがスムーズであるケースが経験上非常に多いという事が言えます。

冒頭にも書きましたが今回は仕入れ価格が割安でしたので販売価格も割安感のある価格に設定する事が出来ました、NET利回り9.02%はこのロケーションではお得な条件ではないでしょうか。

物件担当:上山 080-4300-1620

不動産会社情報

バイリンク【大阪本社】
〒530-0001 大阪府大阪市北区梅田1丁目3番1号 大阪駅前第1ビル7F

営業時間:10:00〜19:00
定休日:土・日・祝日は予約のみ

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