塩井の失敗談⑧　～第三者のためにする契約（サン為）～ | バイリンク株式会社

こんにちは。バイリンク株式会社の塩井です。

本日は、第三者のためにする契約（サン為）について書いていこうと思います。


 

サン為には世間一般的に賛否両論あり、結論からお話すると私は肯定派です。

まず第三者のためにする契約は、その名の通り第三者のためにする契約です。そのままやんと思われるので、例を挙げると取引に三者登場します。A、B、Cとしましょう。Ａが売主で、Ｃが第三者という関係になります。そしてＢが第三者である買主Ｃのために売主Ａと契約することになります。Ａ→Ｂ→Ｃという順番で契約をするのですが、このサン為の一番のポイントは、Ｂは登記を省力し直接Ａ→Ｃに登記を入れることです。中間省略登記と言います。一見ここだけ見ると、Ｂは単なる買取再販業者に思えるのですが、買取再販は契約決済を行い、取引を全て完了（登記ももちろんします）してから販売活動をしますのでその点が違います。

そしてサン為にするメリットが実はあります。サン為の場合は、一般的な買取再販と違い三社間の決済を同日に行います。あまり赤裸々に書いてしまうと同業者から怒られてしまうかもしれませんが、金銭的なメリットが大きいです。不動産の世界において、買取再販事業をしようと思うと膨大な資金と融資枠が必要です。また、買い取ったものの販売が上手くいかず在庫を抱えてしまうと、あっという間に資金繰りが悪くなり倒産です。建売や買取再販がメインの不動産会社に黒字倒産が多いのもこれが理由です。しかしサン為取引という手段を使うとこのリスクが抑えられるのです。サン為では、ＢＣ間の決済をまずは行います。そして同日にＡＢ間の決済を行います。つまり、Ｂは融資を受けたり、自社で資金を用意しなくてもＣからの売買代金をそのままＡに支払うことで資金の心配をせず売却をし、利益をつくれるのです。このため、あまり資本のない会社でも転売ができるということです。

サン為が、世間一般的に賛否両論あるのはＡＢ間が幾らで契約をしたのか不透明だからという点がまず挙げられます。最終的に物件を取得するＣは、ＡＢ間の契約金額が分からないため、Ｂが多くの利益を抜いている可能性があるということからあまりサン為に良いイメージは持たれておりません。しかし、個人的にはそうは思いません。仮にＢが多くの利益を取っていようとそれはＢの企業努力、営業努力に寄るものが大きいからです。世の中にあるほとんどの品物は、大抵中間業者が入っており私達消費者の手元に届きます。それが単なる横流しをして利益を抜いている業界、業種も確かにあるかもしれませんが、不動産においてそれは違います。いつかは売りたいなという潜在的な不動産オーナーに毎日直接アプローチし、その金額で話をまとめてくれているという点を踏まえると決して悪ではないのではないでしょうか。サン為業者いないと、市場に出回らなかった物件である可能性があるため、購入者からしてもメリットがありますし、ＢＣ間の契約金額はもちろん開示されているため、その最終的な金額で投資物件として優良であるならば中間業者であるＢが幾ら抜いてようが問題ないと考えます。実際、弊社でも物件が良ければサン為物件をＣとして購入しますし、投資歴の長い不動産オーナーはサン為に対してむしろ前向きに購入して下さる傾向があります。

もちろん、否定派の意見も分かりますし、賛否両論ありますが今回はサン為について個人的な見解も踏まえて書かせていただきました。

今後も突っ込んだ業界の話なども交えながら投稿していこうと思いますので、ご期待下さい。