塩井の失敗談㉜ ～事業用の不動産投資におけるエリアの特性について～ | バイリンク株式会社

こんにちは、バイリンク株式会社の塩井です。

今回は事業用の不動産投資におけるエリアの特性について書いていこうと思います。

事業用の不動産投資において、もっとも重要なことは何でしょうか。

利回り、駅からの距離、構造、物件種別、稼働率、積算、など一概にこれと言えない複雑さが不動産投信の醍醐味であり、それが難しさでもありますが、良い物件を仕入れるという観点で考えるとエリアの特性であると個人的には考えます。

表面的なことは物件概要書からでも大体分かります。今利回り何パーセントだろ、土地の大きさはどれくらいだろ、価格は相場と比べてどうだろ、と表面の薄い部分を見て仕入れの判断することは出来ますが、エリアの特性を考慮した仕入れ判断をするのは一長一短で身に付くものではありません。

エリアの特性を把握していれば、駅の北側は賃料が伸びる、南側は賃貸が付きにくい、人気の○○駅の物件だけど、住所が○○町だと一気に売却の際需要が低くなるなど深いところで適切な判断をすることが出来ます。

私は個人的に兵庫県の物件の成約件数が多いのですが、これは兵庫県というエリアの特性に精通しているからです。エリアに精通していることのメリットは正しい投資判断が出来ることだけでなく、競合が多い今の不動産投資の市場で仕入れがしやすくなるという点です。地場業者さんがある特定のエリアだけで長年経営されているのもそのエリアに関して右に出る人はいないというポジションを取れているからだと感じます。

ひと昔前と違い今はもう相場よりはるかに利回りが高い物件や土地値が出る物件、融資がフルで引けて収支が合う物件情報というのは中々手に入れるのは難しくなっています。

しかし、エリアの特性を分かっていればその隙間を狙うことが出来ます。弊社もお陰様で営業マンの数がここ数年で一気に増え、社内は仕入れ競争で激戦となっております。その分お客様に良い物件をたくさんご提供出来るというのは良いのですが、個人の営業マンとしてはこの生き残りに勝たなければなりません。

そこで、先日課の人間を集めて社内で地場業者になろうという計画を立てました。つまり社内でこのエリアなら誰にも負けないと言えるくらいエリアを絞って相場観や特性などを把握していくというものです。これを極めることで他の営業がスルーしていた物件を拾える可能性が上がったり、相場がバチっと読めるので買付までの判断スピードが上がり競合にタッチの差で負けることを防ぐことが出来ます。

時間は掛かると思いますが、課の人間と上手く連携しエリアの特性を把握していくつもりです。勉強でもスポーツでもそうですが、どうせ全部は出来ないんだからまずは範囲を絞ること、これが勝つために重要なことです。

結果に繋がった際はこのブログでも報告していこうと思うので、ご期待ください。