塩井の失敗㊴　～バイリンクの買取査定額が伸びる物件とは（仲介業者様向け）～ | バイリンク株式会社

こんにちは、バイリンク株式会社の塩井です。

以前似たような内容でバイリンクの買いニーズについて書きましたが、今回は仲介業者様向けにバイリンクが金額を出しやすい物件の特徴について書いていこうと思います。

日々多くの物件情報を仲介業者様よりいただく中で「バイリンクさんほんとにたくさん物件買ってますよね、どういう物件を買われるんですか」と聞かれることが多いです。

僕自身、新卒からずっと仲介畑、販売畑でしたが、買取業者に物件を投げる際どういう査定をしているのかあまり詳しくない中で物件を流していましたので、ざっくりでも良いのでこういう査定をしていると分かれば投げやすいのにと考えることもありました。

当時買取業者に物件を紹介する際はざっくり、物件が相場より安い、物件に癖がありエンドには売りずらい、売主が事情がありすぐ現金化したいなど、色んなケースがありましたが、確信を持って提案するのが難しかった記憶があります。

そこで弊社の査定基準をお伝え出来ればと思うのですが、買取業者と言っても本当に査定の仕方はバラバラです。保有するのか、バリューアップして再販するのか、薄利でも年間の取引件数を増やすタイプか、しっかり利益が出せる物件のみ触るかなどによって好みの物件や査定額が変わってきます。

では弊社で比較的成約率が高い物件はどういう物件であり、どういう査定をしているかというと、
「収益還元法」ほぼこれがメインの買取指標です。

もちろん、土地値や積算、取引事例比較法なども用いることがありますがメインは収益還元法です。
つまり、現状空室で賃料が伸びやすいエリアの物件かつ建物の残存価値があまり残っていないものが成約率高いです。特にレジより商業エリアのテナントビルや店舗が強みです。

しかし、賃料が伸びるエリアでも、築年数が浅くまだまだ建物の価値がある物件は賃料が取れても購入時の物件価格が高くなりがちで利回りが伸びません。あまりそういった物件は得意ではないです。

弊社は珍しいと言われますが、他社さんが好まれるようなパリッとした出口でも融資が付くような物件はあまり購入しないです。むしろ古めの物件で改装とリーシング次第で賃料がしっかり取れる物件に生まれ変わるものを重視しており、一言で言うと資産性より収益性です。

なので、バイリンクの物件は相場より高く賃料は回っているけど、坪単価で見ると高い物件が比較的多い傾向にあります。仲介業者様から弊社で販売中の水面下の物件を欲しい要望があり、社物件の紹介をすると高いと言われることもありますが世の中の多くの不動産屋がいかに坪単価主義か分かります。

まあ狙っている出口がそもそも違うので、坪単価だけ見て高いと言わる時は辛口ですが「なら資産性のある立地の良いタワマンでも触ってればええのに」と思ってしまいますね。僕自身収益のプロの営業マンである以上、世の中の投資家で資産性のある物件を欲しがっている人もいれば、収益性を求めている投資家がいるというのも考えて営業していきたいものです。その他にも節税目的や相続対策など収益物件を極めようと思うといくら時間があっても極めきれないなと日々感じます。

少し話が脱線しましたが、主に前途のような物件をメインに購入していますので、これならバイリンクにハマりそうというものがあればご遠慮なくどんどんご紹介ください。

売主のところに訪問する前にある程度聞いておきたい、まだ売るか分からない、という段階での査定でもウェルカムです。どしどし案件お待ちしております！！

塩井（直通）080-6175-7535  （メールアドレス）shioi@0082.jp