塩井の失敗㊵　～バイリンク一棟レジの空室対策～ | バイリンク株式会社

こんにちは、バイリンクの塩井です。

最近はあまりレジを購入していないバイリンクですが、一昔前は全空のレジを購入し満室にして利回り商品に生まれ変わらせることも多かったのでその時よく利用していたノウハウを今回は書いていこうと思います。まだまだ今の不動産投資市場はレジの人気が高く、特に利回りが出る物件が人気の傾向が強いのでご興味ある投資家様も多いのではないでしょうか。

結論から言うと特別なことはあまりしていないのですが、主に３点です。

１点目は改装です。これは誰もがやっていることですね。傷んでいるクロスや設備を入れ替え入居者が気持ちよく住んでいただけるレベルに仕上げます。

２点目は５点セットです。いわゆる家具家電付きのプランを用意することです。賃料が比較的高い物件の場合は効果が薄いですが、そうでない場合は毎月の賃料を少しアップすることで家具家電が付きますというプランが非常に人気です。僕自身一人暮らしが長く引っ越しも何度か経験しているので分かるのですが、引っ越しは意外とお金がかかります。引っ越し費用やその他仲介手数料、保証会社の費用などまとまったお金が必要なので、若い人からすると毎月のお家賃が数千円上がったとしても家具家電の購入で今すぐまとまったキャッシュが出ていくより助かると考える人が多いです。空室も埋まりやすいですし、月々の家賃も上がるので短期での退去リスクさえ許容できれば良い空室対策となります。

最後に３点目はADとリーシングです。賃貸物件の客付けは不動産仲介会社さんのお力あってこそ満室経営に近づきます。仲介会社さんも商売なので、家賃数万程度の物件でAD１か月ではあまり力が入らないというのが正直なところではないでしょうか。ましてや駅から近い物件は競合する物件も多く、どうせならADがたくさん出る物件を優先したくなるのが当たり前だと思います。

弊社では賃貸付けが難航しそうな物件は出し惜しみなくAD３か月に設定し、ひたすらリーシング活動として周辺の仲介会社様に直接足を運びご挨拶します。メールやFAXでも物件の認知はされると思いますが、直接オーナが挨拶に行くことで物件をより認知してもらえますし、申し込みがあった際に仲介さんも一度会っているのでオーナーに対して折衝しやすいというのもあります。私も売買ですが仲介会社で勤務していましたので、売主（オーナー）が話しやすい人かどうか非常に気にしていたのを覚えています。同じようなスペックの物件にお客様が興味を持たれていた場合当たり前ですが気難しいオーナーの物件をあえて勧めることはありませんでした。そういう意味でもやはり一度は直接足を運んでご挨拶に行くのは短期で空室を埋める背策として有効であると言えます。

その他にもマイソクの作り方など色々こだわっているところを挙げると切りがありませんが、主にこの３つが空室を埋める際にインパクトのある対策です。

少子化もあり年々地方の高利回りレジは満室にするのが難しくなっている傾向ですが、場所によってはまだまだ対策次第で満室経営を維持出来る物件もあるので弊社でもそういったベットタウンの賃貸需要のあるレジであれば購入をしていきます。

またこういった対策も今後はブログを通じて発信していければと思いますので、是非目を通してもらえると嬉しいです。