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不動産投資ア・ラ・カルト

店舗・事務所物件のメリット・デメリット(2)

 
物件選び
2017-05-17

前回に続きまして、今回は店舗や事務所等の事業用不動産のメリットについて。

1.まずは原状回復です。

通常、居住用の物件で賃借人が退去した場合、次の賃借人を募集する際の改装費用は貸主側の負担になります。壁紙やフローリングの補修・貼り替え、畳の表替え、ハウスクリーニング代等、状態によっては高額になる可能性もあります。

対して店舗や事務所の原状回復は原則借主側の負担で行うのが一般的です。

店舗の場合の「原状」とはコンクリートむき出しのスケルトン状態の事を指す場合がほとんどですので、賃借人の原状回復工事とは、造作や設備を撤去する解体工事の事になります。

その際にエアコンやトイレ等の設備関係や床・壁・天井の内装の状態が良く、残していってもらう方が次の入居テナントを見つけやすい様であれば、その部分は解体しなくても良いですよ、と言って残していってもらう事もあり、そういう物件はいわゆる「居抜き店舗」として流通する事になります。(テナントとしても解体工事費用を抑える事が出来ますので、基本的に断る理由はありません。)居抜き店舗はテナント側からすると格段に初期投資を抑える事が出来ますので、少し位賃料設定が高くてもスムーズに成約する事も多く、居抜き物件をメインに取り扱う不動産屋も最近増えてきました。

特に飲食店の居抜き物件はテナントから非常に人気がありますので、状態によってはスケルトンの物件と居抜き物件とでは賃料でかなりの差が出る事も珍しくはありません。

そういった意味ではスケルトンの物件は少々賃料を安くしてもとりあえず飲食店か何かを入れてしまって、テナント退去後居抜き物件として賃料を上げて募集する、というの戦略は有効だと思います。

事務所の場合の「原状」とは引渡しを受けた時の状態そのままの事を言います。

引渡しを受けた時、カーペットや床の壁紙等は新品である事が多いと思いますが、その場合はカーペットや壁紙を新品に張り替えた状態が「原状」ですので、退去の明渡し時までに賃借人は自己の負担で物件を原状に回復する義務を負っており、全て新品ですからそれなりに高額になります。(改装せずに引渡しをする代わりに退去時の原状回復義務を無くす、という選択肢も物件によっては有効です。)

居住用物件の場合、原状回復は頭の痛い項目ですが、事業用物件は原状回復はテナント負担ですので、入れ替わりが頻繁にあったとしても比較的ダメージは少ないと言えるのではないでしょうか。(場合によっては儲かる事もあります。)


2.次は解約予告期間について。

居住用マンションや貸家の場合は解約予告期間は現在では1ヵ月前通知が一般的と言いますか常識と言っても良いかもしれません。

対して事業用の場合は3ヵ月前~6ヵ月前が最も多く、10坪前後位の小規模貸オフィスだと2ヵ月前だったりする事がある位でしょうか。

基本的には解約予告期間は長い方が貸主有利です。その間に次のテナントを探す事が出来ますので、余裕を持ったリーシング活動に繋がります。

また、テナント入居中でも交渉次第では次の方を案内させてもらう事も可能です。

(それまでの関係が良好であればそれほど難しい話では無い様に思います。)

立地やデザイン、賃料等でニーズの高い、人気のある物件をつくる事が出来れば賃料が途切れる事はほとんど無い、という状態も十分あり得ますし、弊社で管理させて頂いている物件の中でも解約が出たらテナント入居中でもすぐに次のテナントが決まる、という物件がありますが、非常に安定した収益を生み出しています。

事業用物件はリスクが高いイメージがあり、実際にリスクの高い物件も多いのですが、リスクを過大に評価されている物件も時々目にします。価格にムラがあるというのも言えるかもしれませんが、前向きに捉えるとその分ポテンシャルがあるとも言えるのではないでしょうか。

今回は代表的な店舗・事務所物件のメリットを2つ紹介しました。

次回はデメリットと気を付けるべきポイント、リスク管理について解説させて頂きます。

 

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