オフィス需要の予測〜2022年10月以降 | 不動産投資ア・ラ・カルト | バイリンク株式会社

オフィス需要の予測〜2022年10月以降

　

2020年の3月頃、本格的にコロナウイルスが流行りだしてからというもの、東京や大阪のオフィスは需要がかなり落ち込んでいる様です。とは言っても単純な廃業や縮小よりもテレワークや在宅勤務の普及によるものが大きいのではないかと私は見ており、都心におけるオフィス需要は潜在的には特段減っていない実感があります。身近な例と言いますと大阪駅前ビルでは確かにここ2年半ほどはそこそこ空室も出てきていますが、コロナ前は大阪駅前ビルの事務所区画全体で見ても空室率は1％未満で長らく推移しておりましたので、コロナ廃業やコロナ縮小が多少あったとしても肌感覚で言えば需要の落ち込みはほとんど感じません。
 

そこで今回の空室率アップの元凶であるテレワークと在宅勤務ですが、独断と偏見で申し上げますと、そんなものは仕事ではありません。在宅勤務が成り立つのはごく一部のプロフェッショナルだけで、多くの一般サラリーマンは大きくパフォーマンスを落とすはずです。まだ顕在化していないかもしれませんが、毎朝規則的にオフィスに出勤して大勢が一度に集まる事こそが組織的経営の本質に近い部分です。一見非効率に見えますが、効率を追い求めると時々とんでもなく非効率な状況を呼び寄せてしまう事があります。
 

上司や部下と毎日顔を合わせて挨拶する、顔色を見てお互いのコンディションを確認する、このどうでも良さそうな事こそが企業の業績を激しく上下させる肝の部分だと私は思います。
 

アメリカのテスラが在宅勤務を実質禁止にしたり、グーグルがオフィスを拡張したり、いかにも効率を重視しそうな会社でさえ、そういう決断をしている世の中です。大した競争力の無い会社が今の時代はテレワークとか言ってる場合では無いんです。

 

まぁそういうわけで結局オフィスは必要だという方向に戻ってくるのではないかと予測しています。それも多くの従業員が集まりやすいアクセスの良いオフィスです。ここ2年半の反動もあり近い将来、都心立地のオフィスはしっかりと需要が回復してくるのではないでしょうか。

 

しかし立地の良い場所に人気が集中すると思いますので、不便な場所や郊外のオフィス需要は現在と同様非常に限定的な状況が続くはずです。今以上に投資物件の選定がシビアになってくる可能性がありますので、中々気は抜けませんね。

件に関しては今までの3割ダウン以下で検討するのがオススメです。今までが利回り10%なら今後は14%が目安ですね。（というかまだ下がりそうなので無理して買わなくても良いです。）

 

逆に駅前の優良立地や築年数が新しくて融資評価の出やすい物件はその程度によりますが、ほとんど下がっていない物件もあります。

緊急事態宣言が発令されてから特に飲食店等の業種はダメージを受けており、しばらくテナントが決まりにくい可能性はありますがそれでも立地によっては持ちこたえると思います。

将来の相場変動についてはなんとも言えませんが、2020年4月17日現在では2020年1月頃と比べて5％も下がらず成約している物件もあります。

弊社でも立地が良い物件、築年数が新しい物件に関しては今まで通り仕入れを継続しておりますし、逆にライバルが減って仕入れしやすくなっている位です。

 

リーマンショックの時もそうだったそうですが、経済危機等で不動産価格が下落している時はその時にしか購入出来ない様な優良物件が市場に出てくる可能性がありますので、リスクはありますがチャンスもあると言えるかもしれません。

 

さすがに今年の3月と4月は様子見局面と言いますか物件の動きは著しく悪かったですが、5月以降は多少動く可能性もあります。

今まで以上にシビアに物件選定をする必要はありますが、良い物件があれば買いたくなりますね。

 

まとめます。

 

築年数の古い物件、立地の悪い物件は基本的には買わない。買いたい場合はかなり安めに。

築年数の新しい物件、立地の良い物件は程度によっては検討。

 

以上が私の推奨です。どの様な物件でも利回りに騙されてはダメです。これを機にしっかりと見る目を養いましょう。

 

小泉