オススメの特約（消費税増税時の賃料について）

不動産投資ア・ラ・カルト

物件管理

2018-09-04

こんばんは。バイリンクの小泉です。

今回の台風は私もちょっとなめてました。

外は木が倒れて運転しにくいし、電車は止まる、停電はする、で記憶にある限り過去最大です。

さて、今回はテナントと賃貸借契約を結ぶ際のオススメの特約シリーズ第2弾です。

毎度の事ながら当たり前の話なのですけど意外と真剣に考えている人は少ない部分です。

契約書の中に契約期間が何年だとか、借主は誰、貸主は誰、条文第1条なになにこれこれ、と契約内容が沢山書いてあります。

その中に「賃料」という項目がありますね。ひょっとすると一番重要な部分かもしれません。

店舗や事務所等の用途で賃貸する場合はそこに消費税の項目が普通はあります。（無ければ税別なのか税込なのかわからないので困りますよね。）

賃料は月額20万円（税別）とか、21万6000円（税込）とか、21万6000円（内消費税：1万6000円）とか、記載の仕方はまちまちで特に決まった書き方は無いのかもしれませんが、この記載の仕方でもめる事があるんです。

消費税が上がった時に、テナントから「いや、税込と書いてあるやんか」と言われるケースですね。

はっきり言ってもめる確率は全契約の10％もありません。10件の内1件ももめないと思います。実際は。

でも、もしかすると。という部分をカバーするのが特約の本質です。確率が低い事とその特約の重要性は実は関係ありません。むしろ確立は低いけどもめたらえらい事になる様な事柄こそ特約するべき事項です。

2018年9月4日現在、消費税率は8％です。何年か前までは5％でした。将来は10％になる予定です。

5％から8％に上がる際、確か有名な牛丼チェーンだったと思いますが、賃貸借契約書の賃料の部分が税込表記（内税表記）だった契約について3％分の賃上げをしなかった事が大きな話題になり、最終的には牛丼チェーンの主張は通らなかった、という出来事がありました。

消費税が上がったのに税込賃料がそのままであれば実質的な値下げになります。

消費税アップを円滑に進めるために、税率上昇からの実質的な値下げ（買い叩き）を防止する法律もありますので、牛丼チェーンの主張が通らない事は当然です。

実際に裁判をしても負ける事は無いと思いますが、契約書の内容だけを見て「税込」と表記されていれば文句を言ってくるテナントさんもいるかもしれません。

いくら法律で守られているとしても無駄な争いは避けたいものですし、訴訟をするのもコストがかかります。

もし該当物件を売却するとして、買主がとても慎重な人だったら？

消費税が上がった際は賃料に対して新税率を適用する旨の覚書を賃借人と締結する事が契約の条件で、賃借人が覚書締結を拒否したら？

こちらは売り急いでいて一刻も早く現金化したい。覚書を締結出来ない場合は売買価格を減額すると言われたら？

可能性は低いかもしれませんし、いくつかの「もしも」が重ならないと問題にはならないかもしれません。

しかし絶対無いとは言い切れませんよね。賃貸借契約書の中身も資産です。どういう内容の契約を結ぶかで当然資産価値は変わってきます。

はっきり言って税込表記なんてナンセンスです。そんな事でトラブルになるとしたらその取引を行った不動産業者の責任です。

でも昔の契約書は結構あるんですよね。税込契約。消費税が上がるなんて予想もしない時代があった様です。

もう既に締結している契約については仕方ないです。テナントさんがまともな人であれば別に問題にはならないので大丈夫です。

でもこれから結ぶ契約については出来れば、「賃料について、将来消費税率が上がった際は新税率を適用するものとする」みたいな特約をひとつ入れておく方がベターでしょうね。

今回は以上です。この特約を入れたからと言って何か劇的に変わるわけではありませんけども、私が担当する契約には全て入れております。

オススメの特約第2弾でした。

次回は原状回復義務について書こうと思います。

小泉