保証金返金のタイミング

不動産投資ア・ラ・カルト

物件管理

2019-01-11

おはようございます。ここ最近は寒い日が続いてようやく冬らしい気候になってきましたね。

私は年始に北海道に行ってきたのですが大阪に帰ってきてからの方が寒い気がします。気の持ちようでしょうか。

さて、今回はテナント退去後の保証金返金のタイミングについてです。

どちらかと言えばマイナーなトピックですね。普段はあまり気にしない人が多いと思いますが、これは後から問題になる可能性があって場合によっては高額な損害が出る部分なので取り上げておきます。

賃貸契約締結時にテナントから預かる保証金（敷金）ですが、テナントが退去した後に当然ですが返金する必要があります。

その返金のタイミングですが、契約書上では退去後1ヶ月以内から3ヶ月以内となっている事が多いと思います。（稀に時期の記載が無いケースもありますがその場合は速やかに返す、という意味になります。）

1ヶ月以内であったり3ヶ月以内であったりするので、その期間内であればいつ返しても良いわけですが、これには正解がありまして。

それは「可能な限り遅らす」ことです。

というのも別に嫌がらせでそうするわけではありません。

そもそも保証金（敷金）を預かる目的は１．賃料滞納があった際の保険　２．テナント側で原状回復が出来ていない場合の原状回復費用を担保する　という2つの目的があります。

賃料の滞納がある場合は通常保証金（敷金）預かり分から相殺しますから、問題は2の原状回復です。

スケルトン返し等、わかりやすい状態で退去される場合は比較的トラブルは少ないかもしれませんが、一見原状回復が完了していても後から何が出てくるかわからないのが怖い所ですが。

スケルトン工事（解体工事）が終わっていたり居抜き状態で明渡しを受けるケースでも見落とす可能性が高い部分は、天井裏や床下、エアコン配管と室外機あたりでしょうか。

私が最近経験したのは天井裏の排気ダクトがテナント工事によって塞がれていたのですが、それを見落としていました。（通常のレベルでは中々チェックしない部分です。）

そこで保証金返金のタイミングを遅らす事の意味が出てくるわけです。まだお金を返していなければ保証金から相殺出来ます。

実際にテナント側の負担に出来るかどうか微妙な事案もありますが、返金が完了してからだと交渉力が格段に弱くなりますので、そこから新たに請求して費用を回収する事は難易度が高い仕事だと言えるでしょう。

何度も言いますが、これは退去時にはわからず後から出てくる事です。いつ出てくるかわかりませんので、保証金返金を遅らす事でリスクを減らす事が出来るわけです。

このトピックは地味な部分ではありますが、不動産賃貸業を長く続けていく上では外せない部分です。契約書の中身はもちろん、それ以外の部分でも保証金返金の時期は一般の商慣習の範囲内で出来るだけ遅らす様に心掛けましょう。

今回は以上です。また次回宜しくお願いします。

小泉