ノンバンク系金融機関との付き合い方 | 不動産投資ア・ラ・カルト | バイリンク株式会社

ノンバンク系金融機関との付き合い方

今回はノンバンク系金融機関との付き合い方について。

まず収益不動産の融資でノンバンクの特徴を挙げてみます。

１．金利が高め（３％前後～）
２．融資年数は融通がきく（耐用年数関係無しで３０年等）
３．建ぺい率・容積率オーバーの物件もＯＫ
４．属性に対する見方も優しい

などなどです。有名な所で言えば三井住友トラストローン＆ファイナンスさん（略称：三井住友トラストＬ＆Ｆ）は利用されている方も多く、弊社からもよく案件を持ち込みしています。トラストさんは5000万円以上の融資だと金利が2.9%になりますので、その場合は信用金庫系よりも安かったりします。

ノンバンク系を利用する際のネックは高い金利ですので、その分購入物件は高い利回りの物件を選ばないと成り立たないのですが、例えば築年数の古い物件や建ぺい率・容積率をオーバーしている物件等は銀行系の融資が通りませんので、相対的に高利回りの設定で市場に出てきます。そういう物件が狙い目です。利回りが高い上に融資年数も長いと多少の金利高は吸収出来る可能性が高くなります。逆に言えばメガバンクや地銀でも融資が通る様な物件でノンバンクを利用すると、利回りと金利のギャップが小さくなり、収支が合いづらくなります。

また、属性に不安のある方でもノンバンク系は利用しやすい金融機関だと言えますので、その場合は築古の高利回り物件を狙って買い進める、というのもひとつの戦略かもしれません。一癖二癖ある物件も多く、難儀する事もありますが慣れてくると中々面白いもので、高利回りで安定稼働という状況は十分あり得ますし、弊社でもある程度の実績があります。

売る時に売りにくいのでは？という質問はよく受けるのですが、最近の市況では少々ややこしい物件でも利回りが高ければ売れてますし、経験上、値段が付かないという状況は今後もちょっと考えにくい気がします。まぁ程度の問題はありますが。

あと、気を付けて頂きたいのは、トラストさんの場合は基本的に共同担保を要求されます。
購入物件の他に共同で担保設定出来る不動産が無い場合は自己資金を１割～２割程度入れる必要がありますので、そのあたりがひとつのハードルでしょうか。（諸費用含めると２割～３割程度です。）※自宅も住宅ローンの残債次第ですが、余力があれば担保として評価してもらえます。

金融機関は沢山ありますが、それぞれに特徴がありますので、自分の属性や投資スタイルによって取捨選択していきましょう。融資のご相談があればお気軽にお問合せ下さい。

小泉