オススメの特約（店舗シャッターとエアコン編） | 不動産投資ア・ラ・カルト | バイリンク株式会社

オススメの特約（店舗シャッターとエアコン編）

こんにちは。小泉です。

少しコラムご無沙汰しておりました。こういう書き物は心静かに取り組むものですね。意外と落ち着いた時間ってとれないものです。

さて、今回も地味なテーマですが収益不動産の運営においてそこそこ大きなインパクトがあるトピックです。
テナントとの賃貸借契約時のオススメの特約で、シャッターとエアコンについて、です。

店舗や事務所等の事業用不動産でも一般の住居でも同じなのですが、室内にエアコン等が設置されている場合、そのエアコンは建物の付帯設備扱いなのか残置物扱いなのか、はっきりと記載するべきです。

まず付帯設備扱いとはどういう事なのか。例えばそのエアコンも含めて賃貸しているイメージです。エアコンが壊れた場合は原則貸主側で修理したり、取り替えたりする必要があります。
一般的には貸事務所やワンルームマンションではエアコンは付帯設備として契約するケースが多いですね。

それに対して残置物扱いとは、貸主として性能保証は一切しません。使えるかどうかも貸主側は知りませんし壊れた場合は修理するなり廃棄するなり好きにして下さい。という契約です。
店舗の場合はエアコンは残置物扱いにする事が多いですね。

細かい事を言えば流し台やトイレ、給排水管等も付帯設備なのか残置物なのか揉める事もあるのですが、揉める確率で言えばシャッターとエアコンがダントツです。

シャッターとエアコンは比較的高額なものですので揉めやすいという事もありますし、調子が悪くなったりする頻度も高いから、という事も言えるでしょう。

契約書に明記していれば話は簡単なのですが、明記されていない場合がややこしいのですね。そして明記されていない事が結構多いんです。昔ながらの不動産屋さんが作った契約書や慣れてない人が関わった雑な契約の場合は大概記載されていませんし、口頭で説明された、と店子が主張するケースも少なくありませんが、そんな事言われても確認のしようがありません。

何も記載が無ければ付帯設備ではない、という事で突っぱねる事も可能ですがあまりスマートではありませんね。テナントさんも食い下がってくる事も考えられますし、関係が気まずくなる事もあり得ますので。

私が心掛けている事は、せめてシャッターとエアコン位は残置物なのか付帯設備なのか明記する事です。
どのあたりまでカバー出来ていれば良い契約書、と言えるかはわかりませんが、テンプレート通りの契約書ではなく将来起こり得る事を予測して予め記載しておく位はプロとしては当たり前ではないでしょうか。

今回は以上です。地味でしょ？(笑)仕事って地味な事の連続です。でも地味な所で差が付くのが仕事です。

ではまた次回。