今後のトレンド予測

不動産投資ア・ラ・カルト

2020-04-17

巷では色んな人が今後の不動産相場を予測していますね。
コロナショックがきっかけで不動産価格が下落していくというのが大方の予測です。

私も今後は何年かかけて不動産価格は下がっていくと予測していますが、その下がり方や特徴について具体的に解説している人や記事は少ない様に思いますので個人的な意見を書いてみます。

まず今回のコロナ騒動が不動産価格に及ぼす影響ですが、もうすでに物件価格は下がり始めています。

物件によりますが平均すると1月中旬に比べて1割は確実に下がっている感触です。特に築年数が古くて融資が付きにくい物件や駅から遠くて立地が良くない物件に関しては2割ダウンでもおおげさではありません。

弊社が購入する場合でも3月以降の価格査定は特に慎重な数字です。というか余程良い物件でなければ基本的には買いたくないレベルです。（業界に明るい方はご存知だと思いますが、弊社はかなり積極的に仕入れを展開している方です。）感触的にはまだまだ下がる感じですので売却を検討している場合は早めに処分した方が良いかもしれないですね。弊社でも今年の1月に5500万円で仕入れた物件を3月に5000万円で売却したり、同じく1月に3250万円で購入した物件を同額で売却しました。経費を考えるとふたつ合わせて1000万円近い赤字でしたが。

私は不動産を買ったり売ったりするのが仕事ですので本来であれば赤字で売る事はあり得ないのですが、築年数が古かったためこの案件で利益を出す事を諦めて思い切って処分しました。この決断が正しかったかどうかはわかりません。損切りになりましたが現金には余裕が出来ましたので、これで今後も仕入れを続ける事が出来ます。

私の知り合いのプロの業者はほぼ例外なく私以上に警戒しています。築年数の古い物件、立地の悪い物件に関しては今までの3割ダウン以下で検討するのがオススメです。今までが利回り10%なら今後は14%が目安ですね。（というかまだ下がりそうなので無理して買わなくても良いです。）

逆に駅前の優良立地や築年数が新しくて融資評価の出やすい物件はその程度によりますが、ほとんど下がっていない物件もあります。

緊急事態宣言が発令されてから特に飲食店等の業種はダメージを受けており、しばらくテナントが決まりにくい可能性はありますがそれでも立地によっては持ちこたえると思います。

将来の相場変動についてはなんとも言えませんが、2020年4月17日現在では2020年1月頃と比べて5％も下がらず成約している物件もあります。

弊社でも立地が良い物件、築年数が新しい物件に関しては今まで通り仕入れを継続しておりますし、逆にライバルが減って仕入れしやすくなっている位です。

リーマンショックの時もそうだったそうですが、経済危機等で不動産価格が下落している時はその時にしか購入出来ない様な優良物件が市場に出てくる可能性がありますので、リスクはありますがチャンスもあると言えるかもしれません。

さすがに今年の3月と4月は様子見局面と言いますか物件の動きは著しく悪かったですが、5月以降は多少動く可能性もあります。

今まで以上にシビアに物件選定をする必要はありますが、良い物件があれば買いたくなりますね。

まとめます。

築年数の古い物件、立地の悪い物件は基本的には買わない。買いたい場合はかなり安めに。

築年数の新しい物件、立地の良い物件は程度によっては検討。

以上が私の推奨です。どの様な物件でも利回りに騙されてはダメです。これを機にしっかりと見る目を養いましょう。